物业费可随意定价吗？刚交房就要交费吗？有无优惠？长沙市市场监管局权威解答
注意注意！
长沙市市场监管局
重磅发布：
《长沙市住宅小区物业服务收费
及电梯安全使用规范经营指引》
（以下简称《指引》）
切实解决物业收费不透明
加价不规范、服务不到位
以及电梯安全责任不明
维护质量效果不佳
等群众反映强烈的问题
本期
我们将为大家讲解
前期物业服务收费规范
要知道
物业费也不是
想怎么定价都可以的！
一起来检查下自家小区物业
是否规范收费了呢？
先搞清楚房屋性质
物业收费其实分两种！
01
一种是实行政府指导价的
业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。
02
另一种是实行市场调节价的
别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）；
其他非住宅；
业主大会成立之后的普通商品住宅；
这些地方的物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。
部分情况下
物业收费是需要备案审查的！
实行政府指导价的普通商品住宅
（包括高层、洋房、叠墅等）
前期物业服务费
均应在承接查验移交完毕后的三十日内
报当地发改部门备案审查
并按照发改部门
备案审查通过的价格收取
所以说
未经过备案审查就自定物业费
或者超过备案审查标准收取物业费
都是不行的哦~
当然
实行市场调节价的物业费
无需备案，也就不在此列
还要注意
不能以增值服务名义
变相提高物业费标准
对这一点
《指引》中也明确了
↓↓↓
发改部门备案审查时注明了“提供增值服务合同另行约定”的，增值服务协议需与原物业服务合同分开签订，包括金额分开，服务内容分开，且增值服务内容不得与原物业服务内容重叠。
举个例子
小区安保和日常管理
如果已经列入物业服务合同中了
那么增值服务合同中
就不能再以此收费了！
再来说说
物业费的收取时间
“刚交房就得交物业费吗？”
并不是！
物业费应自房屋交付之日的次月开始向业主收取，建设单位向业主承诺减免的物业服务费不得向业主收取，应由建设单位交纳。
业主在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。
业主无正当理由拖延办理交付手续的，从通知买受人办理交付手续的次月开始向业主计收。
所以
那些在交房当月
即开始向业主收取物业服务费的
都是违法行为
赶紧拨打12345、12315举报！
什么？
空置房的物业收费有优惠？
是真的！
但要先明确一下
并不是说暂时没人住
就叫空置房哦~
《指引》所说的“空置房”是指：
建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅；
或者建设单位精装交付后事先向物业服务人书面报告(报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录)并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅。
已经入住但暂时离开的
并不是可以享受
空置房优惠的情况哦~
来看具体优惠政策
2022年7月份之前签订的物业服务合同中对空置房收费有约定的，按约定执行；
对空置房收费没有约定的，2022年7月-2025年2月期间全部按物业费标准的90%交纳；
2025年3月起实行阶梯式优惠，即交房次月起连续空置至第24个月，按物业费标准的70%交纳，从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业费标准的90%交纳。
家有空置房的赶紧看看
是否符合优惠标准？
还想知道
物业收费不规范怎么处罚？
未经发改部门备案审查收取物业服务费属于擅自制定属于政府指导价范围内的商品或服务价格的行为；
高于发改部门备案审查收费标准收取物业服务费属于超出政府指导价浮动幅度制定价格的行为；
擅自以增值服务名义提高物业服务费属于采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为；
自交房当月开始收取物业服务费属于提前执行政府指导价的行为；
不执行空置房优惠属于超出政府指导价浮动幅度制定价格的行为。
以上行为均为不执行政府指导价的行为，由市场监管部门依据《中华人民共和国价格法》第三十九条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条的相关规定，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。
O.01
典型案例1
某物业服务有限公司长沙分公司未经发改部门核定，即按3.2元/月·平方米的标准向长沙某小区高层住宅业主收取物业服务费。
长沙市市场监管局立案调查后，当事人积极整改，于2024年10月取得发改部门2.7元/月·平方米的前期物业服务收费备案审批，并主动清退2021年11月至2024年10月期间多收物业费。
依据《中华人民共和国价格法》第三十九条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条有关规定，长沙市市场监管局给予当事人罚款6万元的行政处罚。
O.02
典型案例2
某物业服务公司在向长沙某小区提供前期物业服务时，按照《前期物业服务协议》约定的1.95元/月·平方米收取前期物业服务费，实际发改部门备案审查通过的该小区前期物业服务收费标准为1.8元/月·平方米。
依据《中华人民共和国价格法》第三十九条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条，长沙县市场监管局责令当事人退还多收费用，并给予当事人罚款10万元的行政处罚。
O.03
典型案例3
2021年，某物业公司在向徐州某小区提供物业服务时，在徐州市1.56元/㎡·月的物业费标准的基础上，以签订《前期物业服务协议-补充协议》的形式，另外按2.44元/㎡·月的标准收取物业费，增值物业服务的内容包括了人员、安保、日常管理及服务等前期物业服务中已约定过的基础物业服务项目。
依据《中华人民共和国价格法》第三十九条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条，徐州市泉山区市场监管局给予当事人罚款30万元的行政处罚。
O.04
典型案例4
某物业服务有限公司在向某小区提供物业服务时，对2023年1月5日-1月8日集中通知收房的业主，自2023年1月8日开始计收物业费。
依据《中华人民共和国价格法》第三十九条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条，长沙市市场监管局责令退还多收物业费，并给予当事人罚款5万元的行政处罚。
来源：长沙市场监管
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